事前通知の場合の登記申請手続きは?

では、事前通知の場合の登記申請手続きは?


義務者の方に、以下ようなの説明文をお渡ししています。

①登記済権利証を添付せず、登記申請をします。

②申請して、2,3日後、法務局から、本人限定受取郵便で、お尋ねの通知書が送られます。

   Ⅰ 本人限定受取郵便物を、郵便局まで受領に来るよう、郵便局から通知書が配達されます。

   Ⅱ 郵便局に、免許証等身分証明書を持って、本人限定受取郵便物を受け取りに行きます。

③お尋ねの通知書の回答欄に、署名し、実印を押していただきます。

④法務局に通知書を届けるため、司法書士に連絡をするか本人に法務局に郵送していただきます。

⑤通知書が法務局に到達したところで、保留になっていた登記の申請が進みます。

⑥普通の申請より日数は掛かりますが、上記の手続きにより登記は完了します。



この、お尋ねの通知書は、不動産登記事務取扱手続準則第43条による別記第55号様式です。

下記の様式にて、通知されます。

事前通~1



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2013-07-31(Wed)
 

登記済証がない場合は、どうするの?

登記済証がない場合は、どうするの?

2013-07-02(Tue) 非常に面白い、楽しい仕事でした。

での、物件は、共有の土地の持ち主から依頼者に移転をすることになりました。

しかし、土地の持ち主の方々は、登記済を所持していないようでした。

そこで、登記申請は、登記済を添付せず、事前通知の制度を利用しました。

不動産登記法
(登記識別情報の提供)
第22条  登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合その他登記名義人が政令で定める登記の申請をする場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記義務者の登記識別情報を提供しなければならない
(事前通知等)
第23条  登記官は、申請人が前条に規定する申請をする場合において、同条ただし書の規定により登記識別情報を提供することができないときは、法務省令で定める方法により、同条に規定する登記義務者に対し、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると思料するときは法務省令で定める期間内に法務省令で定めるところによりその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない。

不動産登記規則
(事前通知)
第70条  法第23条第1項 の通知は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、当該各号に定める方法により書面を送付してするものとする。
一 法第22条に規定する登記義務者が自然人である場合又は当該登記義務者が法人である場合において当該登記義務者である法人の代表者の住所にあてて書面を送付するとき 郵便事業株式会社の内国郵便約款の定めるところにより名あて人本人に限り交付し、若しくは配達する本人限定受取郵便又はこれに準ずる方法
二  法第22条 に規定する登記義務者が法人である場合(前号に掲げる場合を除く。) 書留郵便又は信書便の役務であって信書便事業者において引受け及び配達の記録を行うもの

上記の手続では、新登記法による登記識別情報の通知を受けている場合です。

旧登記法の登記済の場合は?

不動産登記法:附則
第6条
読み替える規定 読み替えられる字句 読み替える字句
第22条の見出し 登記識別情報の提供 登記済証の提出
第22条
登記識別情報を提供しなければ
                     旧法第六十条第一項若しくは第六十一条の規定により還付され、若しくは交付された登記済証(附則第八条の規定によりなお従前の例によることとされた登記の申請について旧法第六十条第一項又は第六十一条の規定により還付され、又は交付された登記済証を含む。)又は附則第六条第三項の規定により読み替えて適用される第二十一条若しくは第百十七条第二項の規定により交付された登記済証を提出しなければ
第23条第1項 登記識別情報を提供する 登記済証を提出する


ですね。

事前通知の申出の通知をし、無事登記が完了しました。



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2013-07-26(Fri)
 

不動産登記申請情報に、成年後見人の記載は要するか?

不動産登記申請情報に、成年後見人の記載は要するか?

ブログや掲示板において、法務局にて書かせたり、自主的に書いたりしているようです。

私も、法務局にて記載要請がありましたが、拒否しました。
以下の理由にて、

不動産登記令
(申請情報)
第三条  登記の申請をする場合に登記所に提供しなければならない法第十八条 の申請情報の内容は、次に掲げる事項とする。
一  申請人の氏名又は名称及び住所
二  申請人が法人であるときは、その代表者の氏名
三  代理人によって登記を申請するときは、当該代理人の氏名又は名称及び住所並びに代理人が法人であるときはその代表者の氏名

登記令3条3号とは、
民事月報:平成16年「改正不動産登記法と登記実務(解説編)」
3 不動産登記令の解説
によると、(旧法36条1項3号に相当する)とあります。

では、旧法36条1項3号とは、
第三十六条
 申請書ニハ左ノ事項ヲ記載シ申請人之ニ署名、捺印スルコトヲ要ス
一 不動産所在ノ郡、市、区、町村、字及ヒ地番
二 申請人ノ氏名、住所若シ申請人カ法人ナルトキハ其名称及ヒ事務所
三 代理人ニ依リテ登記ヲ申請スルトキハ其氏名、住所

で、(旧)不動産登記法コメンタールの逐条解説から
代理人とは、委任による代理人、法定代理人、法人の代表機関も含まれる。
実務上では、代理人の資格も肩書きとして記載する。
復代理人が申請する場合、復代理人についてのみ記載すれば足り、原代理人を表示する必要はない。(昭39.11.30・953)

であって、旧登記法においては、司法書士が法人等の代理で申請をする場合には、申請書には、復代理人の記載のみでよい。
(昭39.11.30・953)
9 復代理人(会社等の法人が申請人である場合の当該法人の代表者の選任した代理人を含む。)が登記の申請をする場合においては、申請書に代理人(会社等の法人の代表者を含む。いわゆる中間の代理人)の表示をすることを要しない。なお、会社等の法人の代表者自らが登記の申請をする場合においては、その表示を代理人の項にその資格を冠記してするとともに、その名下に押印する。

それが、新登記法においては、
不動産登記令3条2号
申請人が法人であるときは、その代表者の氏名

が、規定され、申請人が法人の場合は代表者の氏名を記載とされました。
代表者名だけでなく、上記(昭39.11.30・953)で書かれている資格を冠記するでしょう。

分化された新登記法の登記令3号は、旧登記法36条3号から法人部分を除いて考えればいいかと思います。
3号における代理人とは、委任による代理人、法定代理人、(法人による代表者は2号で定めているから除き)であって、司法書士がその法定代理人の復代理人として申請する場合は、中間である法定代理人の記載は必要ないでしょう。



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2013-07-17(Wed)
 

Windows8のパソコンを購入しました

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2013-07-14(Sun)
 

定款を紛失した場合には、どうしたらよいのでしょうか?

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2013-07-11(Thu)
 

相続を原因とする持分一部移転登記

相続を原因とする持分一部移転登記

これも、掲示板ネタです。

敷地権化していない区分建物の2専有部分を所有していて、その1専有部分を差押えのため、代位で相続登記をしたいためだそうだ。

相続の持分移転は、2012.1.10に「相続の持分の登記は?」で書いてあるけど、これとは少し違う。
上記先例は、相続人の一部の相続分の登記はできない旨であるが、今回は被相続人の相続財産の一部である。
しかし、一筆の持分移転としては、上記先例に登記の形態としては、同一と見ざるを得ないかな?

同一名義につき数回の持分取得の登記がある場合の登記事務の取り扱いについて(昭和58年4月4日民三第2252号民事局長通達)では、その登記に係る持分につき抵当権の設定又は持分移転の登記ができる旨定められている。

この先例ができた背景は、マンションの専用部分と敷地利用権の取引からくる要請からで、建物区分所有等に関する法律が昭和59年に施行され、専用部分と敷地利用権の処分の一体性の原則が採用されて、立法的には解決された。

よって、敷地権化していない敷地利用権の持分登記は、相続であろうと持分移転の登記ができなければ、区分法との整合性がつかない。



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2013-07-09(Tue)
 

前登記証明書とは?

前登記証明書とは?

添付情報で、前登記証明書と記載したり、前登記証明書省略と記載したりします。
ところで、前登記証明書とは、何なんでしょうか?

不動産登記法上で前登記証明書とは?
不動産登記事務取扱手続準則
 (前登記証明書)
第125条 同一債権を担保する抵当権等に係る登記を既に受けた旨の記載のある登記事項証明書は,これを税法施行規則第11条の書類として取り扱うものとする。
2 抵当権等の設定等の登記を最初に申請した登記所に,その登記の申請と同時に申請人から別記第90号様式による申出書の提出があった場合には,登記官は,税法施行規則第11条の書類として,登記証明書を交付するものとする。
3 前項の登記証明書の作成は,申出書の末尾に,証明する旨及び証明の年月日を記載し,登記官がこれに記名し,職印を押印してするものとする。

いわゆる、登録免許税第13項第2項(同一の債権のために数個の不動産等に関する権利を目的とする抵当権等の設定登記等を受ける場合において、当該抵当権等の設定登記等の申請が最初の申請以外のものであるときは、当該抵当権等の設定登記等に係る登録免許税の課税標準及び税率は、当該抵当権等の設定登記等がこの項の規定に該当するものであることを証する財務省令で定める書類を添付して当該抵当権等の設定登記等の申請をするものに限り、当該抵当権等の設定登記等に係る不動産等に関する権利の件数一件につき千五百円とする。)の証明書なのです。

しかし、他の添付情報の記載方法にも使用されています。

不動産登記令
別表:項56の添付情報
ロ 一の不動産に関する権利を目的とする根抵当権の設定の登記又は二以上の不動産に関する権利を目的とする根抵当権の設定の登記(民法第三百九十八条の十六の登記をしたものに限る。)をした後、同一の債権の担保として他の一又は二以上の不動産に関する権利を目的とする根抵当権の設定の登記及び同条の登記を申請する場合において、前の登記に他の登記所の管轄区域内にある不動産に関するものがあるときは、当該前の登記に関する登記事項証明書

の添付情報としても使用されています。

登録免許税第13条第2項証明書と前の登記に関する登記証明書の2つです。

登録免許税第13条第2項証明書は、抵当権同時設定や、抵当権追加設定、根抵当権追加設定すべてに必要です。しかし、同一管轄への追加設定の場合は省略することができます。(登研414号)

前の登記に関する登記証明書は、他管轄への根抵当権追加設定の場合のみ必要です。(令別表56の添付情報)
同一管轄への根抵当権追加設定の場合に、前登記証明書省略と記載するように書かれている書式がありますが、間違いです。余分なことは記載する必要ありません。(令別表56の添付情報欄に、「前の登記に他の登記所の管轄区域内にある不動産に関するものがあるときは・・・」と書かれています。)

前登記証明書といわれている言葉は、このように、違った内容の添付情報(添付情報としては同じ登記事項証明書)ですので、混同してしまいますね。



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2013-07-05(Fri)
 

非常に面白い、楽しい仕事でした。

ある所から、夕方6時ごろに土地を調べてほしいと、依頼がありました。

何を調べたらいいのかと、伺ったところ、

東名高速道路のバス停の近くで、昔タクシーの待合所の小屋があった8.8㎡の土地の地番と所有者をとのことでした。
地番もわからず、所有者も曖昧で、話を聞けば位置はなんとなくわかります。

近くの土地家屋調査士に相談したところ、法務局に行って調べなければと言われたそうです。しかし、法務局に行っても、どうやって調べるの?

近くに民家もなく、ブルーマップでも近隣に地番がありません。

さて、どうしたものか。

土地宝典でも借りに行かなくては、・・・

その前に、ブルーマップにて、その町の地番の並び方から、検討(ここが3,40年の感です)をつけて、登記情報提供サービスで、公図の取得をしました。

なんとなく、地形が該当箇所と一致します。ヤッタぁ!

では、その中でこれと思った地番の土地の情報を取得しました。

8.8㎡を目指して、登記情報提供サービスにて登記情報の取得をします。

2件目に該当の土地にヒットしました。ヤッタぁ!

現在は、国土調査をしていて、地積は43㎡になっていました。

(もう見つかってしまたったのー。つまんねぇ!)

では明日、その情報を依頼者に提供しましょう。

非常に面白い、楽しい仕事でした。



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2013-07-02(Tue)
 
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